沖縄は不動産バブル真っ只中

こんにちは♪
豊見城にある不動産売買の専門店「がじゅまる不動産」の金城です。

最近、ありがたいコトに立て続けに
不動産査定のご依頼を頂いておりますm(__)m

ご存知のように、沖縄はここ数年、「不動産バブル」と言われ、
不動産価格が高騰しています。

豊見城市内でも数年前と比べ、
地価が坪単価10万円以上上がっているエリアもあります。

では、どのようにして不動産の価格は高騰していくのでしょうか？

不動産価格高騰の要因は、経済状況の変化や借入金利の低下、希少性などいろいろありますが、
今回は価格が高騰していく流れをお伝えしたいと思います。
（あくまで私個人の考えですのであしからず）

不動産の査定方法について

【取引事例比較法】
⇒査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、
物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

【原価法】
⇒建物について現時点で新築した場合の価格から、
築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。

【収益還元法】
⇒賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。
1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、
一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。

お客様から不動産価格査定依頼を頂いた場合、
自分で利用するための土地（投資物件ではないもの）については、
一般的に「取引事例比較法」を使います。
（建物の場合は原価法を用います。）

査定から売り出しまで

　例えば、数か月前に査定地近くで30万円（1坪あたり）の土地が取引されていたとします。

そうすると、
その土地のデータを元に、
査定地の条件を比較しておおよその査定額を出します。

仮に、査定額は同じ30万円（1坪あたり）でした。

その後、売主さんから売却のご依頼を頂き、
不動産会社が販売活動を行うとなった時、
はじめから査定額通りに販売するコトはあまりありません。
（急いで売りたい場合などは除きます。）

どちらかというと、
査定額よりも多少上乗せして販売をスタートします。

理由としては、「少しでも高く売りたい」という売主さんの要望に応える
というコトと、
不動産売買では、高い確率で減額交渉が入るからです。

 

価格上昇ループ

　仮に査定額30万円（1坪あたり）の物件を33万円ぐらいで売りに出したとします。

買い手が少なく市場が冷え込んでいる場合には、
反応がないと価格を少しずつ下げていきます。

一方、買いたい人が多く、市場に物件が少ない場合には、
1つの物件に複数申し込みが入ったりして、価格が下がりにくくなります。
その為、上乗せしたままの33万円で売れちゃうということが起こります。

そうすると、次に査定依頼が来た場合には、
33万円が査定の参考価格になります。

同じような条件の土地であれば、
査定額は似たような価格帯（33万円）になります。

そして、前回同様、売り出し時には、
多少上乗せしますので、36万円くらいからスタートします。

バブルの場合には、またこの時点で売れていきます。

こうしたコトが繰り返されるうちに、
価格がどんどんどんどんと高騰していくのです。

時々、あまりにもべらぼうな価格で売り出されている物件を目にします。
運よく買い手が見つかれば万々歳ですが、ほとんどの場合、
塩漬けといってお客さんから見放されてしまいます。

本来はもっと高く売れたかもしれませんが、よくばり過ぎた為に
価格を大幅に下げざるをえなくなってしまうコトもありますので、
何事もほどほどが肝心です。