道路に面していないと建築できません。

こんにちは♪豊見城にある不動産売買専門店の「がじゅまる不動産」金城です。

不動産（土地、建物）を売却するにあたって、
不動産会社は様々な調査を行いますが、
調査の中でもかなり重要度が高いのが「道路」についてです。

土地に建物を建築する場合、その土地が道路に2ｍ以上接していないと
建物を建てるコトができません。

また、道路には様々な種類があり、
建物を建てる為には前面道路が「建築基準法上の道路」である必要があります。

しかし、見た目は道路でも、
建築基準法上の道路として認められていない道路も数多くあります。

建築基準法が施行された昭和25年11月以降に作られた
狭い道路などがソレにあたります。

時々、接道していない土地を販売する場合がありますが、
一般のお客さんに、そのコトを説明しても、
「目の前に道あるのに、なんで建てられないわけぇ？」
となるコトがたびたびあります。。

では、どうやってその道路が「建築基準法上の道路」であるか
見極めるコトができるのか説明していきますね。

建築基準法上の道路とは？

　まず、建築基準法上の道路の道幅は基本4ｍ以上となります。
よって4ｍ以下の場合には、建築基準法上の道路でない可能性が高いです。

ただし、昭和25年11月以前からある道路で、4ｍに満たない道路が、
全国各地に多数存在しており、その道路すべてを建築不可にしてしまうと、
世の中に建築できない土地が溢れてしまう為、その道路については
「二項道路」として例外的に建築を認めています。
（※今回は二項道路についての内容は割愛します。）

より詳しく道路の種類を調べる為には、各自治体の道路を管理している窓口で確認できます。
那覇市の場合には那覇市役所、豊見城市の場合には、南部土木事務所がその窓口となっています。

また、「建築基準法上の道路」に接道していない場合でも、
例外的に建築ができるケースがあります。

それは「建築基準法第73条ただし書きの規定に基づく許可」を受けた場合です。
その許可を必要とする道路を、不動産業者は「ただし書き道路」と言っていますが、許可が受けられるのは、周りの環境や道路の状況など一定の基準があります。

まとめ

　土地に面している道路の幅や種類によって
建築の要件が変わる為、道路の条件によって土地の価格に大きな差が出てきます。
その為、見た目では分かりづらいケースがよくあります。

また、建築基準法上の道路ではない場合でも、
様々な方法で接道条件を満たす方法もあります。

それを知っていないが為に、低い価格で売却してしまうと
とてももったいないです。

なので、不動産調査については専門家に依頼する方がベターです。

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